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| EDILIZIA PRIVATA |
| Tutto quello che si deve sapere per eseguire dei lavori edilizi Uno sguardo alle procedure Le regole per l’attività edilizia sono estremamente complesse: ci sono leggi nazionali, leggi regionali, norme e regolamenti comunali. E le procedure sono molto diversificate a seconda dei lavori da eseguire, della zona della città in cui l’edificio è collocato, oppure dell’esistenza o meno di vincoli di varia natura. Le procedure fondamentali sono, partendo dalla più semplice alla più complessa, la “segnalazione di opere interne”, l’“autorizzazione”, la “concessione” e la “denuncia” di inizio attività. Ci sono però anche interventi che non necessitano di procedura e del consenso pubblico.
Quando non è necessaria nessuna procedura I lavori edilizi per i quali non è necessario chiedere il parere e l’autorizzazione sono quelli di manutenzione ordinaria. Rientrano in questa categoria tutti i lavori di semplice riparazione all’interno dell’edificio, ma anche quando si tratta di completo rifacimento o sostituzione di pavimenti, impianti, tubazioni, servizi igienici o infissi. Tra i lavori esterni all’edificio invece, non richiedono alcuna procedura solo quelli di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli eidifi . La segnalazione di opere interne La segnalazione di opere interne è la procedura più semplice e più celere tra quelle previste per l’esecuzione di lavori e di interventi edilizi. Ciò che soprattutto distingue questa dalle altre procedure è che al cittadino si richiede una semplice segnalazione e non una vera e propria richiesta di benestare. In sostanza chi ha inviato una segnalazione di opere interne non è tenuto ad aspettare che gli uffici competenti dicano che tutto è a posto: i lavori possono partire. I casi in cui si adotta questa procedura sono quelli in cui sono previste modifiche e non semplici lavori di ripristino, come ad esempio l’apertura di una porta all’interno di un edificio, oppure se si vuole variare la disposizione degli spazi interni, ma anche realizzare nuovi impianti igienico sanitari o nuovi collegamenti tra i diversi piani della stessa unità immobiliare. La “comunicazione di inizio lavori” deve essere accompagnata da una relazione tecnica di un professionista iscritto all’albo, sia esso ingegnere, architetto o geometra, che indichi l’edificio e l’unità immobiliare interessata dai lavori, descriva i lavori da effettuare e dichiari che tali interventi non sono in contrasto con le leggi e i regolamenti. Alle relazioni vanno anche allegate planimetrie e altri elementi di documentazione. La comunicazione di inizio lavori non comporta il pagamento di oneri. Quando è necessaria l’autorizzazione edilizia Quando le opere e gli interventi edilizi cominciano ad assumere una maggiore complessità, allora diventano necessarie procedure con cui richiedere un assenso preventivo ed esplicito: l’autorizzazione edilizia o la concessione edilizia. In ambedue i casi occorrono i pareri dall’Asl e della Commissione edilizia comunale.L’autorizzazione edilizia è sempre gratuita ed è applicata ad interventi relativamente meno complessi di quelli per i quali si richiede la concessione. In primo luogo tutte le opere di manutenzione straordinaria esterne agli edifici, come il rifacimento del tetto, le opere di modifica esterna degli edifici (quali ad esempio la creazione di nuove porte o finestre o la chiusura di quelle esistenti) la realizzazione di “pertinenze” degli edifici (box, recinzioni). L’autorizzazione edilizia è necessaria, infine, quando si tratta di occupazione del suolo per il deposito di materiali, o per l’esposizione di merci all’aperto. L’autorizzazione richiede sempre un progetto firmato da un tecnico abilitato. Quando occorre la concessione edilizia La concessione è la procedura più complessa e si applica agli interventi edilizi che incidono di più sull’aspetto e sulla fisionomia complessiva della città. La concessione può essere gratuita o comportare il pagamento degli oneri. È la procedura da adottare nel caso di una nuova costruzione, ma anche per certi interventi su costruzioni esistenti. Richiede sempre un progetto, e quindi l’intervento di un tecnico abilitato alla progettazione. Per quanto riguarda le costruzioni esistenti, la concessione è indispensabile quando l’intervento da fare comporta un aumento di volume (ampliamenti o sopraelevazioni) o un aumento delle superfici utili, oppure quando si tratta di ristrutturazioni tali da comportare la trasformazione dell’edificio in un altro in parte o completamente diverso dal precedente. È possibile ottenere l’autorizzazione o la concessione ovviamente se il progetto rispetta le norme che regolamentano l’attività edilizia. Sul luogo in cui si apre il cantiere deve essere sempre presente un cartello visibile al pubblico che indichi la natura dei lavori e gli altri dati di identificazione delle opere edilizie in corso. Con la denuncia di inizio attività bastano 20 giorni Con l’entrata in vigore della legge 662 del 1996 sono state introdotte importanti novità in materia di edilizia privata per semplificare le procedure e soprattutto per ridurre notevolmente i tempi di attesa. Il cittadino infatti ha la facoltà di avvalersi di una procedura alternativa alla segnalazione di opere interne e alla autorizzazione: la denuncia di inizio attività. La denuncia di inizio attività comporta la sola comunicazione all’amministrazione comunale almeno entro 20 giorni prima dall’effettivo inizio dei lavori, accompagnata da una dettagliata relazione e relativo progetto a firma di un progettista abilitato che asseveri la conformità delle opere da realizzare, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie. In questo caso è il progettista che assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità. I lavori per i quali è possibile avvalersi della denuncia di inizio attività sono: • opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo • opere di eliminazione delle barriere architettoniche • recinzioni, muri di cinta e cancellate • aree destinate ad attività sportive • opere interne di singole unità immobiliari • impianti tecnologici • varianti a concessioni edilizie già rilasciate • parcheggi Nel 1999 la Regione Lombardia con la L. R. n. 22 ha esteso la possibilità di utilizzo della denuncia di inizio attività anche per altri interventi soggetti a concessione quali: recupero del patrimonio edilizio esistente: - manutenzione ordinaria; - manutenzione straordinaria; - restauro e risanamento conservativo; - ristrutturazione edilizia; modifiche ed integrazioni del patrimonio edilizio esistente - sopralzo; - ampliamento demolizione; - ricostruzione edilizia; - nuova edificazione. Una casa sotto il tetto Le Leggi regionali 15/ 96 e 22/99 hanno introdotto anche un altro provvedimento: il recupero dei sottotetti ai fini abitativi. La pubblica amministrazione consente di realizzare, in deroga agli indici o parametri urbanistici previsti dagli strumenti urbanistici generali vigenti o adottati, il recupero ai fini abitativi di sottotetti esistenti purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di 2,40. |